최근 태영사태로 대한민국이 시끄럽죠. 과연 이 태영사태가 뭔지, PF가 뭔지 쉽게 정리해서 알려드리겠습니다.
부동산 PF란?
부동산 PF는 부동산 프로젝트 파이낸싱의 약자로, 어떤 부동산 사업을 위해 필요한 자금을 대출로 조달하는 방식입니다. 예를 들어, 아파트를 지으려면 땅을 사고, 설계하고, 건설하고, 분양하고, 관리해야 합니다. 이 과정에서 필요한 돈이 많습니다. 그래서 부동산 PF는 사업의 수익성을 증명하고, 땅이나 건물을 담보로 하여, 은행이나 금융기관으로부터 대출을 받습니다.
태영 건설의 부동산 PF 사업
태영 건설은 2023년 12월 28일, 부도 위기에 처해 워크아웃을 신청했습니다. 워크아웃이란, 채무자와 채권자가 협의하여 부채를 조정하고, 경영을 개선하는 과정입니다. 태영 건설이 워크아웃을 신청한 이유는, 부동산 PF 대출을 갚기 어려워졌기 때문입니다.
태영 건설은 부동산 PF 대출을 통해 60여 개의 사업을 진행했습니다. 그 중에서 가장 큰 문제가 되는 것은, 건설사가 시행사의 대출을 보증한 경우입니다. 시행사란, 부동산 사업의 주체로, 땅을 사고, 건물을 지으며, 분양하는 역할을 합니다. 건설사는 시행사의 대출을 보증하거나, 완공을 책임지는 대가로, 공사비를 받습니다.
그런데, 태영 건설은 시행사의 대출을 보증한 경우가 많았습니다. 이는 시행사가 자기 자본이 부족하거나, 신용도 낮아서, 대출을 받기 어려운 경우에 사용하는 방법입니다. 태영 건설은 시행사의 대출을 보증하면서, 자신의 부채를 늘렸습니다. 현재까지 드러난 태영 건설의 부동산 PF 관련 채무는 4조 원 이상이고, 채권자도 400곳 이상입니다.
부동산 PF의 위험성?
부동산 PF는 부동산 시장의 변동에 따라 위험성이 달라집니다. 부동산 가격이 오르고, 수요가 많으면, 사업성이 높아지고, 대출을 갚기 쉬워집니다. 그러나 부동산 가격이 떨어지고, 수요가 줄면, 사업성이 낮아지고, 대출을 갚기 어려워집니다.
2023년에는 부동산 시장이 급격히 하락했습니다. 이는 문재인 대통령의 부동산 정책과 코로나19의 영향으로 인한 것입니다. 부동산 가격이 폭락하고, 분양이 어려워지면서, 부동산 PF 사업의 수익성이 떨어졌습니다. 금리가 상승하면서, 이자 비용도 늘어났습니다. 이런 상황에서, 태영 건설은 부동산 PF 대출을 갚을 수 없게 되었습니다.
태영 건설의 워크아웃이나 부도는 단순한 문제가 아닙니다. 수많은 협력사와 수분양자들이 피해를 입을 수 있습니다. 협력사는 태영 건설에게 공사비를 받지 못하고, 부도에 이를 수 있습니다. 수분양자는 태영 건설이 지은 아파트에 입주할 수 없게 될 수 있습니다. 태영 건설만 해도, 협력사는 1천 개 이상이고, 수분양자는 2만 세대에 달합니다. 태영 건설뿐만 아니라, 다른 건설사들도 불길이 번질 경우, 상당한 혼란이 예상됩니다.
부동산 PF의 문제점?
부동산 PF의 문제점을 해결하기 위해서는, 부동산 PF의 구조를 바꿔야 합니다. 미국이나 일본의 경우, 시행사들이 상당한 자본을 가지고 사업을 시작합니다. 땅은 자기 돈으로 사고, 향후 건설사에 줄 공사비만 대출로 일으켜 사업을 진행하는 경우가 대부분입니다. 하지만 우리나라의 경우, 자본금 3억 원만 있으면 시행사를 설립해 PF 일으켜 사업을 진행하는 것이 가능합니다.
전문가들은 부동산 경기에 따라 반복되는 PF 부실을 막기 위해, 시행사의 자본금 요건을 강화하고, 사업을 안전하게 할 수 있도록 전문성 있는 인력도 갖추도록 해야 한다고 지적합니다. 또한, 돈을 빌려주는 금융기관도 건설사의 보증에 기대지 말고, 사업 계획만을 토대로 대출을 해 줘야 한다고 말합니다. 지금보다 전문적인 평가를 동원하고, 보다 보수적인 자세로 사업에 부실 위험을 검증해야 한다는 것입니다.
부동산 PF는 부동산 사업의 필수적인 자금 조달 방식입니다. 그러나 부동산 PF가 부실화되면, 건설사와 시행사뿐만 아니라, 협력사와 수분양자들도 큰 피해를 입을 수 있습니다. 이러한 피해를 최소화하기 위해서는, 부동산 PF의 문제점을 신속하게 해결하고, 예방하는 방안이 필요하다는게 전문가들의 입장입니다.
