이번 2024년 1월 10일 부동산 대책이 발표되었죠. 1.10 대책에서는 소형주택과 지방 미분양 주택을 주택수 제외처리 해준다고 했는데요. 이번 글에서는 이를 정리해서 알려드리겠습니다.

사실 부동산은 곧 세금이죠. 세금 혜택을 준다는 것은 엄청난 혜택입니다. 그래서 어제 발표 중에 이 소형 주택과 지방 미분양의 세금 혜택에 대해서 관심이 많으셨을 것입니다. 취득세와 양도세가 증가가 배제되는 건지, 비과세는 되는 건지, 다주택자도 해당되는 건지, 도대체 이 정책이 왜 하는 건지, 어떠한 효과가 있을지 등등 여러 가지 궁금증이 있으셨을 것입니다. 여하튼 엄청 헷갈리는 부분들이 많았는데요, 이번에 싹 다 정리해 봤습니다.

소형 주택의 주택수 제외란?

먼저 소형 주택의 주택수 제외란 무엇인지 알아보겠습니다. 이것은 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택을 구입하는 경우, 취득세, 양도세, 종부세 산정시 주택수에서 제외한다는 것입니다. 즉, 세금을 낼 때 주택을 한 채 덜 보는 것이죠. 이것이 어떻게 적용되는지 자세히 알아보겠습니다.

적용 대상과 기간

소형 주택의 주택수 제외의 적용 대상과 기간은 다음과 같습니다.

• 적용 대상: 전용면적 60㎡ 이하, 수도권은 6억 원 이하, 지방은 3억 원 이하인 신축 주택. 단, 아파트는 제외됩니다. 즉, 다가구, 다세대, 도시형 생활주택, 주거형 오피스텔 등이 해당됩니다.
• 적용 기간: 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 주택입니다. 준공일은 건축물관리대장에 기재된 준공일을 기준으로 합니다.

적용 예시

소형 주택의 주택수 제외가 어떻게 적용되는지 예시를 통해 알아보겠습니다. 저도 헷갈려서 오늘 아침에 국토부에 한 번 더 확인을 거친 내용입니다.

• 예시 1: 제가 서울 강남 아파트에 있는 1주택자예요. 그런데 서울 송파에 있는 소형 빌라를 사게 돼요. 그러면 어떻게 될까요?
  • 취득세: 원래는 조정지역 2주택자가 8.8% 내야 하는데, 송파 소형 빌라를 살 때 1주택자로 쳐서 일반 세율 1~3% 적용되는 겁니다.
  • 양도세: 양도세 중과 해제는 내년 5월까지 연장됐는데요, 그 이후부터는 연장이 안 됐다고 가정을 할게요. 그래서 2026년에 빌라를 팔 때는 원래는 2주택자가 조정지역에 매물을 파니까 다주택자 양도세 중과를 맞는데, 일반 세율로 적용을 해 준 거예요.
  • 종부세: 송파 빌라는 주택수에서 제외되므로, 종부세도 1주택자로 쳐서 0.1% 적용됩니다.

• 예시 2: 내가 서울 강남에 있는 1주택자예요. 그런데 서울 송파에 있는 소형 빌라를 사고, 그 후에 서울 강남에 또 다른 주택을 한 채 더 샀어요. 그러면 어떻게 될까요?
  • 취득세: 원래는 조정지역 3주택자가 12% 내야 하는데, 송파 소형 빌라는 주택수에서 제외되니까 2주택자로 쳐서 8.8% 적용되는 겁니다.
  • 양도세: 이 경우에는 송파 빌라와 강남 주택 모두 주택수에서 제외되므로, 양도할 때 양도세 중과를 받지 않습니다. 단, 1세대 1주택 특례는 받을 수 없습니다.
  • 종부세: 송파 빌라와 강남 주택 모두 주택수에서 제외되므로, 종부세도 1주택자로 쳐서 0.1% 적용됩니다.

주의 사항

소형 주택의 주택수 제외에는 다음과 같은 주의 사항이 있습니다.

• 이 정책은 3년 동안만 적용됩니다. 정부는 추후 연장을 검토한다고 했지만, 아직 확정된 것은 아닙니다. 그러므로, 소형 주택을 구입하실 때는 이 점을 참고하셔야 합니다.
• 이 정책은 신축 주택에만 적용됩니다. 기존 주택은 해당되지 않습니다. 또한, 아파트는 제외됩니다. 그러므로, 구입하실 때는 주택의 유형과 준공일을 확인하셔야 합니다.
• 이 정책은 1세대 1주택 특례를 받을 수 없습니다. 즉, 1주택자가 2년 이상 보유한 경우 양도 소득세를 과세하지 않는 특례는 적용되지 않습니다. 그러므로, 양도할 때는 양도세를 내셔야 합니다.

지방 미분양의 주택수 제외란?

다음으로 지방 미분양의 주택수 제외란 무엇인지 알아보겠습니다. 이것은 향후 2년간 지방 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입하는 경우, 해당 주택은 세제 산정시 주택수에 제외한다는 것입니다. 즉, 세금을 낼 때 주택을 한 채 덜 보는 것이죠. 이것이 어떻게 적용되는지 자세히 알아보겠습니다.

적용 대상과 기간

지방 미분양의 주택수 제외의 적용 대상과 기간은 다음과 같습니다.

• 적용 대상: 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하인 지방 준공 후 미분양 주택. 아파트도 포함됩니다. 단, 수도권은 제외됩니다.
• 적용 기간: 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 주택입니다. 준공일은 건축물관리대장에 기재된 준공일을 기준으로 합니다.

적용 예시

지방 미분양의 주택수 제외가 어떻게 적용되는지 예시를 통해 알아보겠습니다. 사실 과거에도 부동산 침체기에는 지방 미분양에 대해서 양도세를 면제해 주고, 그 때 주우신 분들이 많았습니다. 그런데 이번에 지방 미분양의 세제 혜택은 그 정도는 아니고, 약간 좀 애매합니다. 이것이 혜택이라고 하긴 좀 애매해서, 약간 좀 왜 그런지 한번 같이 살펴보도록 하겠습니다.

• 예시 1: 제가 서울 강남에 있는 1주택자예요. 그런데 부산에 있는 미분양 아파트를 사게 돼요. 그러면 어떻게 될까요?
  • 취득세: 원래는 비조정지역 2주택자가 4.4% 내야 하는데, 부산 미분양 아파트를 살 때 1주택자로 쳐서 일반 세율 1~3% 적용되는 겁니다.
  • 양도세: 부산은 비조정지역이므로, 양도세 중과는 없습니다. 그러나, 1세대 1주택 특례는 받을 수 있습니다. 즉, 1주택자가 2년 이상 보유한 경우 양도 소득세를 과세하지 않는 특례가 적용됩니다.
  • 종부세: 부산 미분양 아파트는 주택수에서 제외되므로, 종부세도 1주택자로 쳐서 0.1% 적용됩니다.
• 예시 2: 그렇다면 내가 이 부산 미분양 아파트를 산 상태에서 기존에 있던 서울 집을 팔면 어떻게 될까요?
  • 양도세: 이 집을 팔 때는 내가 2주택자고 조정지역에서 파니까 중과 대상인데, 부산 미분양 아파트는 주택수에서 제외되니까 1주택자로 쳐서 양도세 증가를 안 받는다는 거예요. 그리고 이 경우에는 기존 1주택자가 최초로 구입할 때 기존 1주택자가요 부산 미분양을 구입할 때 1세대 1주택 특례도 적용을 한다는 거예요. 1세대 1주택 양도세 특례가 뭐죠? 1주택자가 2년 이상 보유한 경우 양도 소득세를 과세하지 않죠. 그거를 적용시켜 준다는 거예요. 아까 소형 주택에서는 이게 적용이 안 됐죠. 1세대 1주택의 양도세 종부세 특례가 적용이 안 됐는데 1세대 1주택자가 지방 미분양을 살 때는 요거를 적용을 시켜 줘서 1세대 1주택 양도세 종부세 특례를 받을 수 있습니다.

주의 사항

지방 미분양의 주택수 제외에는 다음과 같은 주의 사항이 있습니다.

• 이 정책은 2년 동안만 적용됩니다. 정부는 추후 연장을 검토한다고 했지만, 아직 확정된 것은 아닙니다. 그러므로, 지방 미분양 주택을 구입하실 때는 이 점을 참고하셔야 합니다.
• 이 정책은 준공 후 미분양 주택에만 적용됩니다. 준공 전 미분양 주택이나 기존 주택은 해당되지 않습니다. 또한, 수도권은 제외됩니다. 그러므로, 구입하실 때는 주택의 유형과 준공일을 확인하셔야 합니다.
• 이 정책은 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다. 즉, 1주택자가 2년 이상 보유한 경우 양도 소득세를 과세하지 않는 특례가 적용됩니다. 그러나, 이 특례는 지방 미분양 주택을 양도할 때만 적용되고, 다른 주택을 양도할 때는 적용되지 않습니다. 그러므로, 양도할 때는 양도세를 잘 확인하셔야 합니다.

결론

오늘은 정부 부동산 대책의 핵심 포인트 중 하나인 소형 주택과 지방 미분양의 주택수 제외에 대해 알아보았습니다. 이것은 세금을 낼 때 주택을 한 채 덜 보는 것으로, 취득세와 양도세, 종부세에 영향을 줍니다. 이 정책은 부동산 시장의 활성화와 공급 증대를 목적으로 하고 있습니다. 그러나, 이 정책은 일시적이고 제한적인 것이므로, 주택을 구입하실 때는 신중하게 판단하셔야 합니다.