부동산 시장은 누구에게나 복잡하게 느껴질 수 있지만, 체계적으로 접근한다면 전문가처럼 분석하고 투자할 수 있습니다. 이 글에서는 부동산 공부를 어디서부터 시작하고, 어떤 흐름으로 학습해 나가야 하는지 단계별로 알려드리겠습니다. 기초부터 고급 투자 기법까지 차근차근 살펴보며, 부동산 투자의 세계에 발을 들이기 위한 방법을 안내해드리겠습니다.

부동산 공부의 시작점 – 청약

부동산 공부의 첫걸음은 청약 제도를 이해하는 것입니다. 청약은 우리나라에서 가장 기초적이면서도 공정한 부동산 구매 방법으로, 미래 가치를 고려한 선분양 방식을 기반으로 이루어집니다. 청약을 통해, 아직 완성되지 않은 주택을 현재 시세로 미리 구매하는 일종의 ‘선물 계약’과 같습니다. 기본적인 청약 용어와 프로세스를 숙지하는 것은 부동산 공부의 중요한 첫 단계입니다.

• 선분양 vs 후분양: 선분양은 아파트가 지어지기 전에 분양받는 방식이며, 후분양은 건물이 완성된 후에 분양받는 방식입니다. 선분양이 일반적이지만, 리스크와 기회 모두 존재합니다.

• 공공분양 vs 민간분양: 공공분양은 정부가 주도하는 사업으로, 민간분양보다 가격이 저렴하지만 조건이 까다롭습니다. 민간분양은 상대적으로 조건이 완화되어 있지만 경쟁률이 높을 수 있습니다.

매매 시장의 이해 – 시세와 입주 물량

청약을 마스터했다면 다음으로는 매매 시장으로 넘어가야 합니다. 부동산 매매 시장은 입주 물량과 시세에 큰 영향을 받습니다. 입주 물량은 특정 지역에 공급되는 아파트의 수를 말하며, 공급이 적으면 가격이 오르고, 공급이 많으면 가격이 하락하는 경향이 있습니다.

• 시세 분석: 시세는 수요와 공급의 기본 법칙에 따라 움직이며, 입주 물량, 개발 계획, 주변 인프라 등의 여러 요인이 복합적으로 작용합니다. 시세 변화에 민감하게 반응할 수 있는 데이터 분석 능력을 키우는 것이 중요합니다.

• 입주 물량 체크: 향후 몇 년간 입주할 예정인 아파트 수를 파악하는 것은 투자 시 중요한 참고 자료가 됩니다. 예를 들어, 2025년에 특정 지역에 입주 물량이 급증한다면, 해당 지역의 부동산 가격이 일시적으로 조정될 가능성이 있습니다.

재건축과 재개발 – 미래 가치를 보는 눈

부동산 투자에서 한 단계 더 나아가고 싶다면, 재건축과 재개발에 대해 이해할 필요가 있습니다. 두 개념은 비슷해 보이지만, 차이가 있습니다. 재건축은 노후된 아파트를 허물고 새로 짓는 것이고, 재개발은 주거 환경이 열악한 지역을 전체적으로 정비하는 과정입니다.

• 재건축: 주로 도심의 낡은 아파트에서 이루어지며, 향후 신축 아파트로 거듭나면서 가치를 급등시킬 수 있습니다. 이미 재건축이 계획된 아파트는 그 기대감이 시세에 반영되어 가격이 높은 경우가 많습니다.

• 재개발: 재개발은 재건축보다 복잡한 절차를 요구하며, 투자 리스크도 더 큽니다. 지역 내 도로, 상하수도 등의 인프라 개선이 함께 이루어지기 때문에, 투자자에게는 장기적인 안목이 요구됩니다.

경매 – 부동산 투자의 최종 단계

경매는 부동산 공부의 최종 단계로 볼 수 있습니다. 경매를 통해 부동산을 구매하는 방법은 일반 매매와는 다르게 법적 절차를 따르며, 복잡한 과정이 수반됩니다. 하지만 경매 시장을 잘 이해하고 접근한다면, 일반적인 거래보다 저렴한 가격에 좋은 물건을 구입할 기회를 잡을 수 있습니다.

• 경매의 장점: 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 구매할 수 있는 기회를 제공합니다. 그러나 그만큼 정보의 비대칭성이나 복잡한 법적 절차 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

• 주의사항: 경매는 낙찰 후 명도(집을 인도받는 과정) 문제가 발생할 수 있으며, 세입자 문제나 법적 이슈를 해결하는 능력이 필수적입니다. 경매를 시작하기 전에 법률적인 부분을 충분히 공부하는 것이 중요합니다.

세금과 절세 전략

마지막으로, 부동산 투자를 계획할 때 세금 문제를 절대 간과해서는 안 됩니다. 부동산과 관련된 세금은 취득세, 양도소득세, 보유세(종합부동산세 포함) 등이 있으며, 부동산을 매매하거나 보유하는 동안 각종 세금을 어떻게 관리하느냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

• 취득세와 양도소득세: 부동산을 취득할 때 내는 취득세와, 팔 때 발생하는 양도소득세는 부동산 투자의 큰 비용 중 하나입니다. 특히 양도소득세는 보유 기간과 매매 시점에 따라 크게 달라지므로 철저한 사전 계획이 필요합니다.

• 절세 전략: 장기 보유자에 대한 세금 혜택을 활용하거나, 다주택자 규제를 피하기 위해 법인을 설립하는 등 여러 절세 방법이 존재합니다. 다양한 절세 전략을 숙지하고 본인에게 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

결론

부동산 공부는 복잡해 보일 수 있지만, 체계적으로 접근한다면 누구나 전문가처럼 투자할 수 있습니다. 청약, 매매, 재건축, 경매, 세금까지 각 단계별로 차근차근 공부해 나가며 부동산 시장의 흐름을 이해하는 것이 핵심입니다. 무엇보다 중요한 것은, 데이터를 분석하고 시장을 이해하는 눈을 기르는 것입니다. 부동산 투자는 단기적인 수익보다는 장기적인 안목을 가지고 접근할 때 성공 확률이 높아집니다.

지금부터라도 차근차근 부동산 공부를 시작해보세요. 큰 성공은 꾸준한 학습과 정보 습득에서 시작됩니다.

부동산 투자에는 2가지 방법이 있죠. 매매차익을 노리는 것과, 임대수익을 얻는 것입니다. 뭐가 더 나을까요?

서론

우리 주변에는 부동산으로 경제적 자유를 얻었다는 성공담이 많습니다. 하지만 그 이면에는 부동산을 저렴한 가격에 구입하여 높은 가격에 판매한 사람들의 이야기가 숨어 있죠. 오늘은 부동산 투자법에 대해 알아보려 합니다. 이 글은 투자 권유가 아닌, 투자에 대한 개념적인 이해와 피해를 방지하기 위한 조언을 목적으로 합니다.

부동산 투자의 두 가지 유형

부동산 투자는 크게 매매차익을 노리는 방법과 임대수익을 얻는 방법으로 나뉩니다. 매매차익은 매매를 통해 수익을 얻는 것이 목적이며, 임대수익은 정기적인 수입을 얻는 것을 중요시합니다. 투자자의 취향에 따라 한 가지 방식을 선택하게 되죠.

분양권 전매의 매력과 위험

분양권 전매는 매각 차익형 투자 중 가장 접근하기 쉬운 방법 중 하나입니다. 계약금만 내고 나중에 웃돈을 붙여서 판매하는 방식이죠. 하지만 이 방법은 규제를 받기 쉽고, 전매 제한 기간도 지역마다 다릅니다.

갭 투자의 메커니즘

갭 투자는 많은 자산가를 탄생시킨 방법입니다. 세입자가 내는 보증금을 이용해 부동산을 구입하고, 집값이 오르면 그 차액을 수익으로 삼는 것이죠. 하지만 이는 세입자의 보증금을 반환하지 않는 위험한 방법이기도 합니다.

갭 투자의 위험성과 대처 방안

갭 투자는 전세값이 떨어지지 않는 상황에서 유리합니다. 하지만 전세값이 떨어질 경우 큰 손실을 입을 수 있으므로, 투자자는 주의가 필요합니다.

임대 수익과 매각 차익의 연계

임대 수익형 투자는 월세를 통해 정기적인 수입을 얻는 것을 목표로 합니다. 하지만 월세 수익률이 매각 가격에 영향을 미칠 수 있으므로, 임대업을 운영할 때는 이를 고려해야 합니다.

결론

부동산 투자는 정보의 비대칭성을 이용하는 경우가 많습니다. 세입자나 투자자는 시장 정보를 충분히 파악하고, 위험을 관리하는 방법을 배워야 합니다. 이를 통해 현명한 투자 결정을 내릴 수 있을 것입니다

부동산 투자는 많은 사람들이 꿈꾸는 수익 창출 방법입니다. 하지만 부동산 초보자들은 잘못된 정보나 유행에 혹해서 실수를 하기 쉽습니다. 이 글에서는 부동산 초보자들이 꼭 알아야 할 8가지 팁을 소개합니다. 이 팁들을 잘 숙지하면 부동산 투자에서 성공할 확률이 높아집니다.

유행을 따라가지 마라!

패션이란 것에 유행도 돌고 돌잖아. 그런데 유행 안 타는 패션이 있어. 뭐 자라나, hnm 이런 거 아니고, 바로 내 몸이야. 옷걸이가 좋으면 무슨 옷을 입어도 그 자체가 유행이고 패션이야. 그래서 몸매 좋은 사람들은 굳이 유행을 따라가지 않아도 본질이 좋기 때문에 그냥 예쁘고 멋있는 거야.

주식을 예를 들어 보자. 무슨 테마주라고 해서 이거 샀다가 또 저거 샀다가 하는 사람들 중에 돈 버는 사람들 봤니? 부동산도 마찬가지야. 내가 강조하는 몇 가지를 기억하고 기본에 충실하란 말이야. 부동산은 특히나 더 움직이지 않는 자산이자, 아 그래서 유행이란게 어찌 보면 허상일 수 있어. 오피스텔 규제가 풀린다고 해서 오피스텔로 수요가 몰릴까 봐 미리 사 두거나, 지방의 주택을 1주택으로 안친다고 해서 인구가 빠져나가고 있는 지방의 주택을 사 두거나 이럴 생각 하지도 마. 네가 직접 가서 보고, 분석하고, 계산하고, 판단하고, 결정하고, 행동하라는 거야.

임대차 보호법 등 갱신권을 확인해라!

실거주를 할 주택을 살 수도 있지만, 전세가 낀 상태에서 투자 목적으로 살 수도 있잖아. 그때는 현재 거주하고 있는 세입자가 임대자 보호법을 썼는지 안 썼는지를 꼭 확인하는 거야. 갱신권을 안 썼다면 아마도 다음 계약할 때 쓸 가능성이 커. 왜냐면 요즘 전세가가 오르고 있거든. 만약에 이미 있었다면 얼마를 올릴지 알아봐야겠지. 어떻게 알아봐? 주변 전세 시세랑 비교하면 되잖아. 그래서 세입자도 불편하지 않고 나도 손해보지 않을 정도의 적정 수준을 계산을 하고 재계약 3개월 전에 통지를 해 주면 나의 자금 흐름을 미리 맞출 수 있을 거야.

너무 시간끌지 마라!

급하게 결정하라는 뜻이 아니야. 어느 정도 공부를 한 사람들에게 해당되는 얘기야. 이거 살까 저거 살까, 지금 사는게 맞나, 나중에 사는게 맞나, 어떡하지, 누구는 지금 사라고 하고, 누구는 기다리라고 하고, 이러다가 몇 년, 몇 개월 지나가 버린 사람들 있지. 너, 너 말이야. 아는 건 엄청 많은데, 결정을 못 하면 아무 소용이 없어. 신중해야 되는 건 맞아. 그런데 네가 그만큼 알아보고, 공부하고, 조사했으면 그게 정답일 가능성이 높아. 나 홀로 아파트, 나 홀로 단지, 비역세권, 인구가 거의 없는 소도시, 뭐 이런 것들만 잘 피하면 돼.

2016년 대비 안 올랐다면 저평가가 아니다!

2013년부터 16년을 상당히 저점이라고 보거든. 그런데 그거 대비 현재 별로 안 올랐다. 그거는 저평가가 아니야. 그냥 그런 아파트인 거야. 그건 마치 뭐랑 같냐면, 40대인 내가 50대가 되면은 더 잘 생겨질 거야. 나의 외모는 아직 전성기가 오지 않았어. 나의 외모는 지금 저 평가야. 뭐 이런 망상이나 마찬가지야. 이해가 팍 되니?

부동산 시장은 늘 변화하고 있어. 그래서 네가 산 아파트가 언제까지 저평가일지 알 수 없어. 그냥 네가 산 가격이 고가일 수도 있고, 저가일 수도 있고, 적정가일 수도 있어. 그건 시간이 지나야 알 수 있는 거야. 그러니까 네가 산 아파트에 대해서는 너무 자신감을 갖거나, 자괴감을 느끼거나 하지 말고, 그냥 장기적인 관점에서 보고, 관리하고, 개선하고, 즐기라는 거야

부동산에서 초보티 내지마라!

공인중개사 분들도 사람이야. 네가 초보라고 말할 필요도 없고, 초보가 아닌 척하려고 할 필요도 없어. 그냥 네가 필요한 것만 말해. 초보면 또 어떠니. 괜찮으니까. 사람대 사람으로 진실되게, 매너 있게, 똑부러지게, 예의 바르게만 하면 돼.

부동산에 들어가서 초보티를 내려고 하면, 오히려 더 손해를 볼 수 있어. 왜냐면 네가 모르는 것을 모른다고 말하지 않으면, 공인중개사 분들이 네게 알려주지 않을 수도 있거든. 그리고 네가 아는 것을 아는 척하면, 공인중개사 분들이 네게 더 많은 정보를 주지 않을 수도 있어. 그러니까 네가 모르는 것은 모른다고 솔직하게 말하고, 네가 알고 싶은 것은 적극적으로 물어보고, 네가 알고 있는 것은 확실하게 말하라는 거야

길게 봐라!

가끔씩 산지 몇 개월 되지도 않았으면서 팔 준비하는 사람들이 있어. 산지 몇 개월 되지 않았다면, 다음 투자는 무엇을 할 것이며, 어떻게 종자돈을 모을 것이고, 종작 돈을 모으는 동안 어떤 공부를 할 것인가, 어디 공부를 할 것인가 이거에 더 집중했으면 좋겠어.

부동산 투자는 장기전이야. 너무 단기적으로 생각하면 안 돼. 네가 산 아파트가 언제 팔릴지는 네가 결정하는 게 아니야. 시장이 결정하는 거야. 그러니까 네가 산 아파트에 대해서는 너무 걱정하지 말고, 그냥 잘 관리하고, 잘 수익내고, 잘 즐기라는 거야. 그리고 네가 다음 투자를 할 때가 되면, 그때 다시 판단하고, 결정하고, 행동하라는 거야.

청약은 미리 공부해라

자금이 턱 없이 부족하면 청약 안 하면 되잖아. 뭘 걱정을 하지. 그리고 네가 봤을 때 비싸거나, 입지가 안 좋거나, 세대수가 너무 적거나, 그런 치명적인 단점이 있다면 청약 안 하면 돼. 미리 쓸데없는 걱정하지 말자. 우리. 그건 마치 내가 아, 뉴진스 멤버들이 나를 갑자기 동시에 막 좋다고 하면 어떡하지. 그중에 내가 한 명만 선택한다면, 자기들끼리 나를 차지하겠다고 싸울 텐데, 그러면 그룹이 해체되는 거 아닌가. 이런 망상 중에 망상을 하는거나 마찬가지야. 무슨 무슨 말인지 알지?

청약은 네가 원하는 아파트에 당첨될 확률이 얼마나 되는지, 그리고 당첨되면 얼마나 자금을 마련할 수 있는지에 따라서 결정해야 돼. 그러니까 네가 청약을 할 때는 네가 원하는 아파트의 당첨률과 자금 조달 방법을 미리 알아두고, 그에 따라서 준비하고, 도전하라는 거야. 그리고 당첨되면 좋고, 안 되면 다음 기회를 노려보라는 거야.

신생아 특례대출 등 정부대출을 잘 알아봐라

신생아 특례대출을 받으면, 일반 주담대 배비 원리금 상환이 한 달에 100만 원 넘게 차이가 날 수도 있어. 그 100만 원을 저축에 쓰면 종자돈이 더 빨리 모이겠지. 그럼 통장이 더 두둑해지고, 더 빨리 투자도 할 수 있겠지. 그래, 내가 얻을 수 있는 혜택은 최대한 받는 거야.

청약 점수가 높다면 청약에 도전하는 거지. 청약이 유리한 게 뭐야? 돈을 나눠 낼 수 있고, 단체 대출이다 보니까 금리도 좀 저렴하고, 새집을 받을 수 있다는 거야. 그래서 내 상황에서 내가 가져갈 수 있는 이득이 뭔지 알아봤으면 좋겠어.

투자자들 사이에서 ‘익절은 언제나 옳다’라는 말이 있습니다. 내가 매수한 자산이 떨어지기 전에 얼른 수익실현을 해야지만, 손해를 보는것을 막을 수 있다는 건데요. 정말로 익절은 언제나 옳은걸까요? 이번 글에서는 정말로 익절이 언제나 옳은지, 그렇지 않다면 어떻게 해야하는지 알려드리겠습니다.

 

익절이란?

익절이란 투자한 자산의 가격이 상승한 후에 매도하여 수익을 실현하는 행위를 말합니다. 익절은 투자자의 목표 수익률에 도달했거나, 자신의 판단에 따라 고점이라고 생각하는 시점에 이루어집니다. 익절은 투자의 기본 원칙 중 하나로, 많은 사람들이 투자 성공의 비결로 꼽습니다. 익절을 통해 투자자는 자신의 자본을 보호하고, 다른 기회에 재투자할 수 있는 여력을 확보할 수 있습니다.

 

부동산에서 익절하는 경우

부동산은 대출을 끼고 사는 자산이고, 변동성은 작지만 덩치가 크기 때문에, 한번 오르면 호가가 몇 천씩 움직이는 자산입니다. 부동산에서 익절하는 경우는 두 가지로 나눌 수 있습니다.

첫째, 상급지로 이동하는 경우입니다. 이 경우에는 부동산의 가치가 상승하면서, 자신이 원하는 위치나 규모의 부동산으로 갈아타기 위해 매도하는 것입니다. 이 경우에는 익절이 옳은 행위로 볼 수 있습니다. 왜냐하면 부동산의 가치를 높여주는 요소 중 하나인 위치를 개선하거나, 더 큰 규모의 부동산으로 확장하는 것이기 때문입니다.

둘째, 현금 확보를 위한 용도로 매도하는 경우입니다. 이 경우에는 부동산의 가치가 하락할 것이라고 예상하거나, 다른 투자 기회가 생겼거나, 생활비가 필요하거나 하는 등의 이유로 매도하는 것입니다. 이 경우에는 익절이 옳은 행위라고 할 수 없습니다. 왜냐하면 부동산은 장기적으로 보면 가치가 오르는 경향이 있고, 거래 비용도 많이 들기 때문에, 단기적인 변동에 흔들리지 않고 장기적으로 보유하는 것이 좋기 때문입니다.

 

주식이나 비트코인에서 익절하는 경우

주식이나 비트코인은 나눠서 팔 수도 있고 거래 비용도 안 비싸고 쉽게 포지션도 변경할 수 있는 금융자산입니다. 주식이나 비트코인에서 익절하는 경우도 두 가지로 나눌 수 있습니다.

첫째, 트레이딩을 하는 경우입니다. 이 경우에는 주식이나 비트코인의 가격 변동을 예측하고, 타이밍과 칼 같은 매매로 리스크를 타이밍에 덜어내는 것입니다. 이 경우에는 익절이 옳은 행위로 볼 수 있습니다. 왜냐하면 트레이딩은 자신의 스킬과 전략에 따라 수익을 극대화하는 것이 목적이고, 주식이나 비트코인에 대한 감정이나 믿음이 없기 때문입니다.

둘째, 장기 투자를 하는 경우입니다. 이 경우에는 주식이나 비트코인의 장기적 우상향 구조를 믿고, 미래의 가치나 내러티브를 기대하며, 지속적으로 매집하고 보유하는 것입니다. 이 경우에는 익절이 옳은 행위라고 할 수 없습니다. 왜냐하면 장기 투자는 자신의 목표 수량을 채우고, 장기적으로 큰 자산을 형성하는 것이 목적이고, 주식이나 비트코인에 대한 감정이나 믿음이 있기 때문입니다.

 

장기적 우상향 자산을 발견했다면 어떻게 해야 할까?

장기적 우상향 자산을 발견했다면, 익절은 언제나 옳은 행동일까요? 답은 아니라고 생각합니다.

장기적 우상향 자산을 발견했다면, 그 자산에 대한 믿음과 감정을 갖고, 장기적으로 보유하고 매집하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 장기적 우상향 자산은 시간의 힘을 받아서 가치가 증가하고, 변동성도 줄어들기 때문입니다. 장기적 우상향 자산에서 익절을 하면서, 고점과 저점을 예측하고 매매하는 것은 매우 어렵고 위험한 일입니다. 왜냐하면 시장은 항상 예측할 수 없고, 익절로 인한 기회비용이 매우 크기 때문입니다.

사실 마켓타이밍을 맞춘다는 것은 신의 영역에 가깝습니다. 그렇기에 훌륭한 투자자들은 모두 리스크를 시간에 녹여가면서 장기투자를 하는것이죠.

피터린치기 말했듯이 익절이란 꺾은 꽃에 물을 주는 것과 같은 행동입니다. 장기적 우상향 하는 자산을 발견했다면, 꽃에 꾸준하게 물을 주는 것처럼, 꾸준하게 매수를 하고 보유하는것이 중요합니다.

 

결론

익절은 투자의 기본 원칙 중 하나로, 많은 사람들이 투자 성공의 비결로 꼽습니다. 하지만 익절은 언제나 옳은 행위가 아닙니다. 익절을 할 때는 자신이 트레이딩을 하는지, 장기 투자를 하는지를 명확히 구분해야 합니다. 그리고 자신이 투자하는 자산의 성격과 구조를 잘 파악해야 합니다. 부동산, 주식, 비트코인 등 다양한 자산의 예를 들어 설명해 보았습니다. 장기적 우상향 자산을 발견했다면, 익절보다는 지속적으로 매집하고 보유하는 것이 좋습니다. 그렇게 하면 시간의 힘을 받아서 큰 자산을 형성할 수 있을겁니다. 당신의 성공투자를 응원합니다.